proyecto de desarrollo es

proyecto de desarrollo de la gestión

Glosario de bienes raíces, publicado en Londres en 1993, interpreta el término "desarrollo" basado en la definición del concepto de la Ley de Gran Bretaña en 1971 "Acerca de la planificación urbana y rural", según la cual se trata de "ejecución de la construcción, la ingeniería, la excavación y otras obras en la superficie, por encima o por debajo de la tierra, o la ejecución de cualquier cambio sustancial en el uso de los edificios o parcelas de tierra ". Y a continuación, los compiladores del diccionario indican que definen el desarrollo a través de estas operaciones es extremadamente importante para entender este concepto, ya que el desarrollo de bienes raíces no incluye el trabajo para mejorar el interior, para cambiar el aspecto del edificio.

En una traducción literal de la palabra Inglés "desarrollo" significa "desarrollo", tal como se aplica a bienes raíces - la promoción de proyectos relacionados con la calidad de la transformación de bienes raíces.

La esencia de los fenómenos de desarrollo se puede expresar como:

1) un tipo especial de actividades empresariales para generar ingresos como resultado de la conversión de los procesos materiales, que se manifiesta en el desarrollo de la inversión inmobiliaria. Incluye la selección de los miembros del equipo del proyecto, estudios de mercado, marketing, diseño, construcción, financiación, contabilidad, gestión de la propiedad. Esta actividad requiere una inversión bastante grande con un ciclo largo, y los bienes raíces durante mucho tiempo puede crear flujos de caja regulares. Esta es un área que es muy sensible a los cambios en la tecnología, la economía, la demografía, la arquitectura, el derecho, la esfera social. Por lo tanto, el desarrollo es una forma de proyectos de inversión;

2) la conversión de la propiedad como resultado de la construcción (reparación), y otras obras de edificios, estructuras o terrenos o su conversión en otra nueva propiedad (cambio de funcionalidad), que tiene un valor mayor que el original.

El aspecto legal de desarrollo asociados con el registro legal de los cambios realizados, la aparición de una nueva propiedad. Registre el objeto de nueva creación y los derechos a él - un punto de fundamental importancia, porque sólo así es posible

El análisis de la experiencia rusa contemporánea y sus problemas inherentes sugiere el establecimiento del desarrollo como un tipo particular de negocio. El desarrollo se convierte en un tipo de actividad empresarial, lo que daría lugar a un término derivado - el desarrollador.

El desarrollador, desde un punto de vista económico - es el agente del mercado, que en las condiciones de mercado imperfecto realiza una tarea el uso más eficaz de los recursos limitados - de bienes raíces (los usuarios de bienes raíces, empresas de desarrollo especializados, instituciones financieras y empresas de la construcción).

El concepto de "desarrollo" se ha convertido en participantes actuales en el mercado inmobiliario de Rusia en 2000, cuando se recupera de la crisis, que comenzó a desarrollarse rápidamente. Los desarrolladores comenzaron a llamar a todos - los inversores y contratistas y empresas que han logrado reservan las grandes parcelas de tierra. En este caso, el desarrollo de bienes raíces clásico o promoción del proyecto de la idea a la venta (o alquiler) para el usuario final para una determinada tasa en Rusia prácticamente no estaba representado. Esto puede explicarse por ciertas características del mercado inmobiliario de Rusia - la falta de desarrollo del sector financiero, la falta de información disponible sobre las condiciones del mercado, así como las relaciones complejas y poco transparentes entre las empresas y las autoridades.

Durante mucho tiempo el mercado inmobiliario de Rusia fueron los desarrolladores de mercado. Lucharon por las órdenes de la ciudad, sitio rentable y volúmenes. El desarrollo comenzó a surgir cuando los clientes comenzaron a prestar atención no sólo los indicadores cuantitativos, sino también la calidad de los proyectos. No basta con construir un edificio - es necesario para que el proyecto sea físicamente posible, legalmente permitido y justificado y necesario en un lugar y en un entorno determinado. Lo ideal sería que las empresas de desarrollo asumen el conjunto de los trabajos de creación de nueva propiedad: el desarrollo del concepto, sitio seleccionado, organizar el diseño, encargado de la construcción, encontrar los usuarios finales. Este es un multi-negocio, requiere la participación de un importante número de especialistas en marketing, planificación de presupuestos, diseño de arquitectura, construcción, ingeniería, áreas de venta, publicidad, etc.

En este punto, el concepto de desarrollo (de Inglés para desarrollar -. Desarrollar, desarrollar, divulgar) que se entiende por el concepto de la organización del proceso de inversión, la creación de enlaces económicos efectivos entre los participantes en el proceso de inversión y en la mayor medida dirigida "por el resultado."

La esencia de este concepto está en el sistema, "a través de" el impacto en el proceso de inversión, en el que el desarrollo, financiación y ejecución de proyectos de desarrollo de bienes raíces es relativamente nuevo en el mercado ruso del mercado de servicios profesionales - el desarrollador para asegurar la creación, gestión y venta de bienes raíces en fecha objetivo dentro de las limitaciones presupuestarias pertinentes - a menudo utilizando sus propios fondos.

desarrollo - este tipo de actividad, que proporciona un cambio cualitativo en el objeto, y proporcionando, por regla general, aumentar su valor. Los objetos del desarrollo, en general, incluyen no sólo las propiedades, sino también el desarrollo de, por ejemplo, show business, tecnologías de la información, entre otros. Sin embargo, en todos los casos, la base para el desarrollo son inversiones que se pueden definir como dinero, depósitos bancarios especiales, acciones, acciones y otros valores, tecnología, maquinaria, equipos, licencias, créditos, otros derechos de propiedad o de propiedad, los valores intelectuales, invertidos en objetos de la actividad empresarial con fines de lucro (ingresos) yd ostizheniya efecto económico y social positivo.

1) Desarrollo (desarrollo) consiste en el desarrollo de la tierra libre mediante la construcción de edificios o estructuras sobre la misma;

2) La modernización (modernización) o reconstrucción (reconstrucción) implica la modificación de las estructuras internas o externas de construcción y elementos, así como elementos de ingeniería de sistemas realiza para restablecer la conformidad de edificios y estructuras con las exigencias actuales del mercado en términos de función, soluciones espacio de planificación y acabados;

3) la restauración (restauración) implica la restauración de un edificio existente o parte a su estado original;

4) remodelación (remodelación) implica labores de saneamiento de edificios y construcción de un nuevo edificio o estructura existente. Cualquier mejora o actualización de un área urbana existente (en terminología americana).

Por lo tanto, una característica común de desarrollo como un tipo de actividad humana es compleja, "a través de" la organización del proceso de inversión, lo que implica la organización de la financiación y la ejecución de una de las fuerzas desarrollador del proyecto a tiempo y dentro de las limitaciones presupuestarias adecuadas, con el fin de obtener un beneficio comercial. También dicen que el desarrollo - es el proceso de implementación de la idea de que el comprador / inquilino o cliente / propietario / constructor.

Hasta ahora, el idioma ruso no es un análogo completa de los términos "desarrollo" y "revelador" - la palabra "desarrollo", "constructor", "organizador" no refleja plenamente la esencia del proceso de desarrollo.

Presentar las definiciones básicas que se utilizan con mayor frecuencia en el curso de este trabajo, es, en primer lugar:

el desarrollador - persona física o jurídica que proporciona la promoción (aplicación) del proyecto, para obtener un beneficio de la creación de bienes inmuebles, que se representa como:

· Las ideas de proyectos del autor;

· Los derechos del comprador a una parcela de terreno para la construcción;

· Diseño organizador objeto, patrono del cliente, contratista general, agente para la ejecución del objeto de nueva creación, los administradores de propiedades. Todos los participantes deben tener las licencias apropiadas;

· La financiación propia o atraer la inversión necesaria.

Bienes raíces, bienes raíces - la tierra y otros terrenos naturales (subsuelo, aguas superficiales aisladas, bosques), otros activos vinculados a la tierra, está firmemente conectado con él: edificios, estructuras, objetos. La propiedad, cuyo uso según lo previsto y evita su movimiento sin comprometer sus propiedades de rendimiento y valor. Para las cosas inmóviles, también son objeto del registro estatal de las aeronaves y embarcaciones marítimas, buques de navegación interior, los objetos espaciales. Ley de la Propiedad de las cosas que se puede colocar, y otros bienes (Art. 130 CC RF).

El proyecto - un cambio de objetivo limitado en el tiempo en un solo sistema con los requisitos de costo y calidad de los resultados y la organización específica.

proyecto de desarrollo - proyecto de inversión, que implica un enfoque integrado para la gestión de su aplicación. Este concepto también se utiliza como una alternativa a la llamada propio proyecto, es decir, el proyecto se lleva a cabo por el propio cliente.

Desarrollador (gestión) de la empresa - la empresa (firma, empresa), el complejo se lleva a cabo en nombre de tituloderzhatelya cliente (cliente general, los inversores) la función constructor (cliente) en todas las fases del ciclo del proyecto, desde los estudios de investigación de mercado y pre-inversión para la finalización del proyecto (puesta en marcha , la producción a plena capacidad, y otros.).

Gestión de proyectos - la ciencia y el arte de la gestión de los recursos humanos y materiales en todo el ciclo de vida del proyecto mediante el uso de métodos y técnicas modernas para lograr resultados específicos en el proyecto sobre la composición y el alcance del trabajo, costo, tiempo, calidad y satisfacción de los participantes.

empresa de gestión - una empresa que se especializa en la gestión profesional (empresas, proyectos); la sociedad de gestión no puede ser dueño de su propia capacidad de producción. Este término, por lo tanto, se puede utilizar como una de las características del desarrollador.

Con el fin de determinar el lugar de desarrollo en la gestión de proyectos moderna considerar el esquema que se muestra en la Fig. 1:

Fig. 1. los procesos de negocio de gestión de proyectos básicos modelo

La gestión de proyectos se lleva a cabo mediante la ejecución de los procesos de negocio generadas que se pueden definir como un conjunto de procedimientos de ejecución de proyectos relacionados entre sí, el objetivo final de obtener una ganancia por la venta de los productos creados por el proyecto. El propósito de cada proceso de negocio es ofrecer a los consumidores un producto que cumpla con su costo, servicio, calidad y durabilidad.

Las principales ventajas del desarrollo en comparación con las formas tradicionales de las actividades de inversión de la organización son:

· Completo (incluidos los financieros) la responsabilidad de los resultados de las actividades de inversión;

· Servicios de agregación / productos máximos;

· Tiempo de funcionamiento debido a la estructura de la organización específica de las relaciones comerciales estables tanto en la fabricación como en el nivel de gestión;

· Mejorar el rendimiento financiero mediante la reducción de los riesgos financieros y otros, así como la transición del enfoque costoso (estimado) para proyectos de presupuestos. Objetivamente, este enfoque es un interés de los desarrolladores significativo en la reducción del costo del proyecto (como el único medio de aumentar sus propios beneficios);

· Para asegurar una alta calidad de trabajo mediante la mejora de la profesionalidad del personal (y como consecuencia la disminución de gastos generales) en la formación obligatoria de los métodos modernos de gestión y tecnología de la construcción. Los empleados de compañías de bienes raíces "forzada" para desarrollar e implementar el más moderno sistema de gestión de calidad - basado principalmente en los requisitos de la norma internacional de calidad ISO 000: 2000;

· La gestión real costo de construcción se basa en el sistema moderno de contabilidad de gestión;

· Determinarse objetivamente necesidad de una verdadera transición hacia un sistema competitivo de selección de los participantes de la construcción.

Con el fin de obtener los beneficios potenciales del nuevo concepto, las empresas de desarrollo están utilizando una nueva estrategia, cuya esencia se reduce a las siguientes disposiciones:

· Consolidación de la producción, gestión y capacidades financieras y económicas de las empresas asociadas con un aumento correspondiente en la responsabilidad de los resultados financieros del proyecto;

· El uso sistemático de la metodología de gestión de proyectos;

· Transición al proyecto (matriz de diseño, divisional) estructura con la creación de los gestores del proyecto del Instituto para asegurar el resultado final en la forma de los objetos acabados;

· El desarrollo de sistemas de gestión horizontales con una disminución en la jerarquía y la simplificación del proceso de toma de decisiones;

· Consolidación de las ganancias como una importante fuente de inversión para el futuro;

· Atracción de capital y tomados en préstamo fondos de bajo costo;

· Asegurar suficientemente alta tasa de retorno sobre el capital invertido;

· Programa de adquisición de Aplicación (A y M);

· El desarrollo de la gestión de proyectos y el sistema de financiación.

Métodos y medios de permiso de desarrollo:

· Desarrollar y validar el concepto de desarrollo en relación con tareas específicas;

· Evaluar la eficacia del proyecto, ejecutado sobre la base del concepto de desarrollo;

· Llevar a cabo la preparación y ejecución del proyecto en todas las fases de su ciclo de vida;

· Desarrollar un esquema racional de financiación, así como las estimaciones y el presupuesto para el proyecto;

· Formar un equipo de intérpretes;

· Formalizar los derechos legales a la propiedad;

· Organizar la entrega y aceptación del objeto;

· Organizar la gestión eficaz de la instalación y su venta.

El éxito de las actividades de desarrollo está determinado por varios factores, entre los cuales:

· El nivel de gestión financiera;

· Las relaciones con las autoridades;

· El conocimiento del mercado combinada con un "toque" profesional;

· Innovación "valor" en todas las esferas de actividades de desarrollo - desde el desarrollo de esquemas financieros para dar servicio a la tecnología de las instalaciones construidas.

proyecto de desarrollo en el proceso de desarrollo se lleva a cabo los siguientes pasos:

1. Pre-etapa:

· Análisis del mercado inmobiliario,

· La selección de la propiedad,

· Formación del proyecto de estrategia,

· Registro de autorizaciones iniciales,

· Atraer fondos de crédito y de inversión;

2. la etapa de diseño:

· Elaboración de esquemas financieros, la organización de la financiación,

· Formación del equipo de arquitectura e ingeniería,

· Atracción a las consultas de los agentes, que será implementado por área

· Oferta de obras de construcción;

3. Fase de construcción:

· Coordinación de los trabajos de construcción (suministro de materiales, obras de ingeniería),

· Control de calidad de la construcción y los costos estimados;

4. La fase de ejecución:

· Áreas de comercialización, implementación,

· El control sobre el funcionamiento de la construcción y operación de sistemas de ingeniería después de la construcción.

Una característica importante del desarrollo en comparación con el sistema tradicional de gestión de proyectos es el valor que se le da a la fase de pre-inversión de un proyecto de desarrollo. Si en el caso de la gestión clásica de proyectos a disposición de los clientes tiene, por regla general, el concepto del proyecto, o al menos una visión de lo que quiere aplicar (casa, edificio de oficinas, instalaciones de fabricación), en el caso de los proyectos de desarrollo en un sentido amplio, el cliente menudo espera de desarrollador ofrece - un proyecto ejecutado con el fin de maximizar los beneficios y minimizar los costos futuros. Es por ello que el análisis de mercado de bienes raíces, la selección de un objeto, y en el sentido amplio del proyecto es un hito importante.

Las etapas más importantes son la investigación pre-fase del mercado y la elección de la ubicación de la futura instalación. Es decir, estos pasos pueden afectar el resultado de todo el proyecto.

Estudio de mercado debe responder a las siguientes preguntas:

· Hay nichos en qué sector del mercado en este momento y si persisten en el futuro;

· Lo que es necesaria la construcción de un objeto;

· ¿Cuál es el nivel más probable de los precios de venta de la superficie construida;

· ¿Cuál es la rentabilidad prevista del proyecto;

· El nivel de competencia en un segmento particular;

· Los posibles riesgos y formas de reducirlos.

Estudio de mercado le permite identificar la oferta y la demanda actual en los distintos segmentos de mercado y por lo tanto para identificar los nichos en los que hay una escasez de ciertas áreas. El análisis de los precios de los costes de realización y construcción revelará cuál de estos nichos implementación de proyectos de desarrollo será más eficaz.

debe prestar mucha atención en el estudio de las previsiones de estos indicadores, como la situación en un mercado dinámico. El estudio también debería incluir un análisis de las actividades de los competidores, identificando sus fortalezas y debilidades, y para caracterizar el nivel de competitividad en el segmento de mercado elegido. Otro punto importante - el análisis de los riesgos y las formas de reducirlos.

El momento en que el proyecto debe tener en cuenta un patrón en el desarrollo de los mercados de bienes raíces como cíclico. Esto es particularmente importante para el desarrollo, ya que la implementación de este tipo de proyectos lleva por lo menos dos o tres años. Por lo tanto, la ejecución del proyecto podría comenzar en un momento en que las condiciones del mercado son favorables, y terminan en una recesión. Por lo tanto, en los últimos años en Occidente se adhieren a una de las teorías más comunes de desarrollo: Los proyectos deben iniciarse en un momento en que el mercado está en el punto más bajo de actividad, pero no fueron los primeros signos de recuperación. Entonces, por el final del proyecto, el mercado va a estar cerca del pico de actividad.

Elegir un lugar - uno de los momentos clave en el desarrollo de un proyecto de desarrollo. Todo el mundo sabe que para vender o alquilar el edificio de mala en una buena ubicación es más fácil que un buen edificio en un mal lugar. aforismo famoso de los desarrolladores estadounidenses dice: "El costo es determinado por tres factores:. ubicación, ubicación, y por último, la ubicación"

Sitio de selección debe tener en cuenta muchos factores: la vivacidad del lugar, la ubicación de carreteras, la imagen general de la zona, las perspectivas de venta o alquiler de espacio, construido en el lugar, el propósito y la calidad de la edificación zonas, tamaño, topografía, configuración del sitio contiguo, limitaciones arquitectónicas existentes, la complejidad comunicaciones que resumen, la zonificación, casos de uso, el estado de la ecología del suelo.

Para cada proyecto la importancia de ciertos parámetros puede cambiar la ubicación. Para aclarar la importancia de cada elemento, la selección del sitio desarrollador debe determinar cómo el negocio importante, para el que diseñó el edificio, los siguientes componentes: la proximidad al cliente, cliente o clientes, socios de negocios, personal de servicio, zonas residenciales, puntos de venta al por menor, servicios de consumo y la restauración, rutas de transporte, facilidad de comunicación con las estaciones de tren y aeropuertos, el nivel de vida en la zona, posibilidad de ampliación para las empresas inquilino o comprador.

Cabe señalar que el problema de la tierra escogida a menudo se complica debido a la incertidumbre legal. A menudo, las personas jurídicas, que ofrece la tierra, no tienen derecho a hacerlo. Por otra parte, estas áreas pueden estar sujetos a regulaciones que no permiten ciertos tipos de uso. A menudo, las autoridades administrativas municipales requieren del desarrollador compensación adicional. empleo urbano no contiene una descripción detallada del estado de los servicios de ingeniería en la zona. Como resultado, el desarrollador se enfrenta a gastos imprevistos, y la construcción a menudo se convierte en no rentable. Con el fin de evitar los riesgos financieros en el área de selección se requiere un estudio cuidadoso y detallado del territorio, lo cual es razonable para llevar a cabo con la participación de funcionarios de los servicios municipales correspondientes. Sobre la base de la investigación, análisis del sitio y el mercado existente desarrollado el concepto funcional del objeto y el diseño conceptual, que luego se discute en términos de su rentabilidad.

El tema central del desarrollo es la organización de la financiación de proyectos de desarrollo.

En la práctica internacional, conjunto generalizado de métodos e instrumentos para financiar proyectos de inversión:

· La deuda en forma de valores (acciones, bonos);

· Variedad de valores de los mercados financieros internacionales;

· Los diferentes tipos de líneas de crédito y préstamos bancarios;

· Los diferentes tipos de arrendamiento;

· Las obligaciones, respaldados por garantías directas a terceros;

· Los contratos específicos (pasivos) por la venta de la producción futura;

· La estructuración de la financiación a través de proyectos subsidiarias, filiales especializadas, empresas mixtas, empresas de ingeniería especializadas, sociedades fiduciarias y fondos de riesgo, alianzas estratégicas, asociaciones, etc.

Los participantes forman hoy en día, el sistema internacional de financiación del proyecto son las instituciones financieras internacionales y regionales y de crédito, los diversos organismos multilaterales de desarrollo y Agencia de Garantía de Inversiones, las empresas transnacionales y multinacionales, bancos multinacionales, grandes asociaciones internacionales de seguros, los sindicatos, los gobiernos nacionales, nacional (público o semi-público) agencia de crédito a la exportación e importación y de seguros, así como el préstamo nacional Temperatura e institucionales inversores (grupos financiero-industriales, fondos de inversión y de pensiones, empresas, bancos o sus asociaciones, inversiones financieras, compañías de seguros y de leasing, capital de riesgo y los Negocios especialmente creados inversores propósito et al.).

Para la implementación exitosa de los proyectos se utilizan diferentes esquemas de financiación de proyectos, tales como:

· "Sistema - dominen a - operado» (BOO = «construir, poseer y operar»),

· "Sistema - explota - para transferir el derecho de propiedad" (BOT = «Construcción, Operación y Transferencia)

· Esquema combinado "construcción - la adquisición de disposición de los bienes - operar - transferencia de los derechos de propiedad y de recibir dividendos» (= «Generar, operar y transferir propios BOOT), así como otros sistemas de financiación, en el proceso de aplicación que a menudo se produce la superposición de financiación con recurso limitado y financiación en el marco del

Características de desarrollo de bienes raíces residenciales

· Al elegir un sitio para el aumento de la construcción se debe prestar atención al factor área ambiental. De gran importancia es también la posición que prevalece en la zona de calificación de prestigio, zona de saturación de la infraestructura social, las conexiones de transporte al centro de la ciudad y otras zonas.

· Marketing está dirigido a personas con un cierto nivel de prosperidad. características arquitectónicas adicionales deben observar la presencia de piezas tales como balcones, ventanas panorámicas. La planificación de características: El objetivo principal para el constructor - Superficie dividida en bloques pequeños (apartamentos individuales) con el fin de llegar a un compromiso entre el aumento máximo de la proporción de espacio utilizable y áreas comunes, lo que permite mantener la propiedad que pertenece a una clase en particular.

Características del desarrollo de mercado de oficinas

· Cuando se selecciona un sitio para el desarrollo son áreas prioritarias del centro de la ciudad o de la actividad empresarial. factor ambiental juega un papel mucho menor que en el sector residencial, pero todavía conserva su valor. Por lo tanto, es deseable que la ubicación no está en las carreteras principales, pero muy cerca de ellos. Muy importante es la posibilidad de construir un garaje subterráneo o la presencia de la superficie en el lugar de estacionamiento.

· En la comercialización, el desarrollador se centra en las personas jurídicas. Esta puede ser la venta de los locales o de llevarlo a cabo. Muy a menudo, el caso - de terminar las instalaciones en la etapa de trabajos de acabado por uno o dos grandes clientes. El punto importante es firmar acuerdos preliminares con los inquilinos en las primeras etapas del proyecto.

· La meta a la que todos los desarrolladores - para maximizar el espacio utilizable. Sin embargo, en el caso de la construcción de edificios de desarrollador extra-clase está obligado a sacrificar una superficie útil para el beneficio de las zonas comunes. La mejor opción solicitada por el desarrollador, es un diseño flexible de las instalaciones. Los desarrolladores prefieren tomar los pisos de la habitación, ya que en este caso no pierde un valioso espacio en los pasillos y zonas comunes.

· Edificios de oficinas arquitectura tiene prácticamente ningún valor. El nivel de servicio, la decoración, los sistemas de ingeniería deberá corresponder claramente a la clase de los consumidores, que diseñó el edificio.

· Cuando la financiación del proyecto juega un papel especial para recaudar fondos para los futuros inquilinos o compradores en la etapa de construcción. En el caso de un mismo cliente le podría atraer a un inversor estratégico. Para el edificio de oficinas, arrendamiento, se requiere institución de crédito a largo plazo, a menudo hasta 5-10 años.

principios básicos del desarrollo

Uno de los principios fundamentales del desarrollo - la creación de un fuerte equipo de consultores, que trabajará en diferentes etapas del proyecto - a partir de la investigación de mercados para la implementación y operación del espacio del edificio. La participación de estos profesionales es caro, pero, como la experiencia demuestra, vale la pena. Además, en cada etapa del proyecto debe resaltar los puntos clave, con la implementación exitosa de los cuales se puede esperar una finalización con éxito de todo el proyecto.

En la fase previa del proyecto de desarrollo es un estudio de mercado y la elección de la ubicación de la futura instalación. Es decir, estos pasos pueden afectar el resultado de todo el proyecto. Estudio de mercado debe responder a las siguientes preguntas:

1) en el que los sectores del mercado, hay nichos en el momento y si persisten en el futuro;

2) exactamente lo que necesita para construir un objeto;

3) ¿Cuál es el nivel más probable de los precios de venta de la superficie construida; 4) ¿Cuál es la rentabilidad prevista del proyecto;

5) el nivel de competencia en un segmento particular;

6) Los riesgos y las maneras de reducir ellos ..

estudios de mercado inmobiliario Se le permite identificar la oferta y la demanda actual en los distintos segmentos de mercado y por lo tanto para identificar los nichos en los que hay una escasez de ciertas áreas. El análisis de los precios de los costes de realización y construcción revelará cuáles de estos nichos implementación de proyectos de desarrollo será más eficaz.

debe prestar mucha atención en el estudio de las previsiones de estos indicadores, como la situación en un mercado dinámico. El estudio también debería incluir un análisis de las actividades de los competidores, identificando sus fortalezas y debilidades, y para caracterizar el nivel de competitividad en el segmento de mercado elegido. Otro punto importante - el análisis de los riesgos y las formas de reducirlos.

El momento en que el proyecto debe tener en cuenta un patrón en el desarrollo de los mercados de bienes raíces como cíclico. Esto es particularmente importante para el desarrollo, ya que este tipo de proyectos requieren tiempo de dos años. Por lo tanto, el proyecto puede comenzar en un momento en que las condiciones del mercado son favorables, y el final - durante la recesión.

Cabe señalar que en Moscú parcela de selección de tareas se complica debido a la incertidumbre legal. A menudo, las personas jurídicas, que ofrece la tierra, no tienen derecho a hacerlo. Por otra parte, estas áreas pueden estar sujetos a regulaciones que no permiten ciertos tipos de uso. A menudo, las autoridades administrativas municipales requieren del desarrollador compensación adicional. empleo urbano no contiene una descripción detallada del estado de los servicios de ingeniería en la zona. Como resultado, el desarrollador se enfrenta a costos inesperados que a menudo hacen que la construcción más caro de lo esperado.

Para controlar el coste del concepto funcional debe desarrollarse grupo interdisciplinario que comprende constructor, arquitectos y aparejadores economistas. Ya en esta etapa sea posible para atraer a consultar a un agente especializado, que promoverá la plaza del mercado.

Parece licitación apropiado para el diseño. En este caso, la hora de elegir el mejor diseño conceptual debe tener en cuenta diversos parámetros tales como: la disponibilidad de un seguro profesional en el diseñador, diseño, costo, disponibilidad de experiencia en el diseño de estos edificios, los vínculos con las autoridades de la ciudad, el rendimiento máximo de superficie útil. En Moscú, la situación en esta etapa complica la ausencia o falta de disponibilidad del plan general de la ciudad con información completa sobre la zonificación y planes de desarrollo futuro.

De financiación de capital se encuentra, quizás, sólo en teoría. Incluso si se toma la experiencia de desarrollo de bienes raíces de las principales compañías occidentales de seguros y fondos de pensiones (que por lo general se financian proyectos de desarrollo enteramente de sus propios recursos), resulta que se está utilizando dinero prestado, sólo los acreedores en este caso no son los bancos o grandes empresas de inversión y los pequeños clientes de estas organizaciones. Axioma parece afirmación de que sin equidad es imposible poner en práctica el proyecto. Cuando los proyectos de desarrollo son extremadamente importantes para observar el porcentaje óptimo entre su propio y prestado dinero.

Cuando la financiación de esquema, que es un punto clave en el desarrollo del proyecto se construye, se puede empezar a diseño arquitectónico que define el aspecto del futuro edificio, construcción, equipos de ingeniería y paisajismo. En Moscú, los requisitos de las autoridades públicas a la documentación presentada para su aprobación varía en función del tamaño del proyecto. Es muy importante en la etapa de diseño para mantener contactos con toda la información pertinente a la construcción de los servicios públicos. En esta etapa el tamaño del presupuesto puede ser determinado a tener un error del 10%. Estimaciones posteriores deben ser actualizados constantemente.

Si, en la disposición de los inquilinos del edificio (o compradores) ya han sido encontrados, el área puede ser administrada inmediatamente a ellos. A menudo, los contratos de arrendamiento se pueden firmar sólo después de la finalización de la construcción, ya que los inquilinos quieren estar seguros de que el edificio cumple con sus requisitos.

Si todavía no se encuentra el inquilino, debe fortalecerse o campaña publicitaria, o para reconsiderar su estrategia. Tal vez el grupo de consumidores no fue elegido muy bien. Si se retrasa el período entre el final de la construcción y venta de espacio, está en peligro todo el sistema de financiación.

Especialmente cuando la creación de un desarrollo de viviendas, oficinas y locales comerciales, en función de las áreas de construcción con fines funcionales, proyectos de desarrollo tiene una serie de características. En el corazón de cada tipo de desarrollo son principios comunes de gestión, sin embargo, la selección de segmentos ofrece algunas particularidades del proceso de implementación del proyecto. Características de desarrollo en diferentes áreas del mercado inmobiliario relacionadas con la elección del segmento objetivo (grupos de consumidores en el mercado, que está diseñado para objetos creados), la implementación de marketing, la elección del diseño y soluciones arquitectónicas, la financiación de proyectos estructura, gestión prepararon el tema, el registro legal de los derechos de propiedad.

empresas de desarrollo nacionales. ¿Qué es una empresa de desarrollo de bienes raíces?

El mercado inmobiliario se caracteriza por la transitoriedad y las propuestas son tan variadas que una persona sin experiencia va a ser muy difícil de navegar. En mayor medida esto se aplica a aquellas personas que no sólo quieren hacer una compra, sino también para convertirlo.

empresa de desarrollo - ¿qué es?

Para ayudar a los clientes, hay empresas de desarrollo. Su trabajo es cambiar la estructura, aumentar su área o pasar el trabajo de reconstrucción. Como consecuencia de estas medidas será cambiado no sólo el aspecto del edificio, sino también la tierra.

Implementación de proyectos de desarrollo bajo la fuerza de un especialista competente en su campo. Se debe conocer las características del mercado de bienes raíces y bien versado en las complejidades. La principal tarea del programador puede ser considerado buen equilibrio de costes, la calidad del trabajo realizado y la relación de sincronización.

desarrollo de la tierra popularidad va en aumento cada día que pasa. Casi todas las personas prefieren trabajar con empresas especializadas que tengan en cuenta todos los deseos del cliente y traerán el trabajo hasta el final, que muestra excelentes resultados. Por supuesto, estos servicios no son baratos, pero ahorrar en calidad no es necesario.

empresa de desarrollo - es el trabajo de los proyectos de construcción, lo cual es imposible sin un conocimiento determinadas, habilidades y experiencia. Estos componentes son una garantía de alta calidad de todas las actividades. Antes de interrumpir la selección en un desarrollador en particular, es necesario preguntar a su reputación y escuchar comentarios de los clientes. Un gran número de proyectos de desarrollo completado con éxito también demuestra la profesionalidad de los empleados de la compañía. Esto ayudará a evitar las situaciones desagradables.

A pesar de que las condiciones en que las empresas de desarrollo de trabajo pueden ser diferentes, existen puntos en común. Señalan el profesionalismo.

  • Cuando la comisión de bienes raíces no se cobra por el trabajo.
  • Todas las propuestas que proporcionaron la atención del cliente, adaptado a los deseos y necesidades del cliente, y también corresponden a la solvencia financiera.
  • Los problemas en el proceso de decidir especialistas.
  • Los empleados proporcionan asesoramiento y asistencia en todas las etapas de la obra.
  • Garantizó que la alta calidad de todas las medidas y el cumplimiento de los términos establecidos.

En los últimos años, el negocio de la construcción ha experimentado cambios significativos. Se complementa con varios componentes: el diseño, la financiación, las actividades de comercialización de bienes raíces, y otra, transforma así en la actividad de promoción inmobiliaria. Incluye la coordinación y gestión de los procesos de creación de la propiedad de principio a fin.

Las principales actividades de desarrollo de la propiedad incluyen:

La adquisición de los activos, que están previstas para el desarrollo. Esto puede ser un terreno o propiedad. Así como los derechos, que dan lugar a la acción con los activos propiedad de una propietarios de terceros.

  • La identificación de los segmentos de mercado objetivo, desarrollo de estrategias de marketing.
  • La atracción de los recursos necesarios.
  • Desarrollo de la documentación de los proyectos, la obtención de un permiso de construcción.
  • Construcción y puesta en servicio.
  • Para la venta o arrendamiento.
  • Apoyo jurídico en todas las etapas del proyecto.
  • La estructura de las empresas del sector inmobiliario

    La inversión y la empresa de desarrollo tiene su propia estructura. Puede basarse ya sea en una sola entidad legal, y el grupo de entidades que interactúan entre sí.

    Naturalmente, la estructura puede variar dependiendo de las actividades, objetivos y tareas específicas, que realizan las empresas de desarrollo. Pero los puntos básicos sigue ahí.

    Estructura típica de la empresa de desarrollo:

    • Las unidades de producción: desarrollo de la gestión de bienes raíces, construcción y gestión del comercio.
    • divisiones administrativas y de gestión: gestión empresarial, gestión financiera, de contabilidad, de modo de servicio y personal de servicio.
    • unidades técnicas y administrativas.

    Para la producción de unidades incluyen los que están directamente involucrados en los proyectos.

    unidades de apoyo tienen un impacto indirecto sobre los proyectos. Esto se logra mediante la interacción con las actividades de producción. Las funciones de las unidades de apoyo son típicos para las compañías de bienes raíces. Formó un entorno empresarial debe ser lo más favorable para el desarrollo exitoso de proyectos.

    Características de las actividades de desarrollo en Rusia

    desarrolladores de Rusia se enfrentan a un marco legal imperfecto, sobre todo en el campo de bienes raíces comerciales. La imperfección de las normas y leyes conduce al hecho de que las negociaciones están bastante largo, lo que retrasa el proceso del proyecto en su conjunto.

    En el problema del desarrollo de Rusia incluir la limitada oferta y la larga duración de su aplicación.

    empresa de desarrollo - es siempre un riesgo, por lo que los inversores están invirtiendo con precaución en los proyectos de desarrollo, y las fuentes de financiación son bastante limitadas. La estructura de los fondos prestados y el fondo de determinados especialmente por las peculiaridades de cada proyecto.

    En Rusia, el desarrollo de bienes raíces es la discusión. Muchas empresas sustituyen la verdadera esencia, llamando al desarrollador de la actividad de construcción.

    Los signos de los proyectos de desarrollo de bienes raíces

    • La necesidad de financiación externa.
    • Los altos riesgos de la inversión y el periodo de recuperación largo.
    • Dependencia de factores externos.
    • La coordinación de los objetivos del proyecto con los intereses de la región y los programas sociales.
    • Implementación del objeto.

    "Empresa de desarrollo nacional" JSC dedica a la venta de tierras en la región de Moscú y la mejora de urbanizaciones. Años de experiencia y personal cualificado, garantizando una ejecución exitosa de los proyectos. Los clientes pueden contar con el asesoramiento y apoyo legal en cada etapa de la obra. ofertas especiales que son de "empresa nacional de desarrollo inmobiliario" trae a la atención de los clientes son capaces de satisfacer todas las necesidades y deseos.

    empresa de desarrollo "Konstruktor9raquo; Se lleva a cabo la construcción de edificios, complejos residenciales y objetos de orientación social y cultural en los suburbios. Todas las habitaciones son de alta calidad y confort. El hecho de que esta empresa es una división de "Termoservis9raquo;, una gran sociedad de cartera hace posible que los desarrolladores para producir todo el ciclo de obras - desde el diseño hasta la puesta.

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    ¿Qué es el desarrollo de bienes raíces y que son los desarrolladores

    La palabra "promotora" se ha convertido en participantes actuales del mercado inmobiliario de la capital en 2000, cuando se recupera de la crisis, que comenzó a desarrollarse rápidamente. Los desarrolladores comenzaron a llamar a todos - los inversores y contratistas y empresas que han logrado reservan las grandes parcelas de tierra.

    En este caso, el desarrollo de bienes raíces clásico o promoción del proyecto de la idea a la venta (o alquiler) para el usuario final para una determinada tasa de Moscú prácticamente no está representado. Los expertos atribuyen esto a la falta de desarrollo del sector financiero, la falta de información disponible sobre las condiciones del mercado, así como las relaciones complejas y poco transparentes entre las empresas y las autoridades.

    Durante mucho tiempo el mercado inmobiliario de Moscú fue el mercado para los desarrolladores. Lucharon por las órdenes de la ciudad, sitio rentable y volúmenes. El desarrollo comenzó a surgir cuando los clientes comenzaron a prestar atención no sólo los indicadores cuantitativos, sino también la calidad de los proyectos. No basta con construir una casa u oficina. Es necesario poner en práctica el proyecto con el máximo beneficio. Lo ideal sería que las empresas de desarrollo asumen el conjunto de los trabajos de creación de nueva propiedad: el desarrollo del concepto, sitio seleccionado, organizar el diseño, encargado de la construcción, encontrar los usuarios finales. Este es un multi-negocio, requiere la participación de un importante número de especialistas en marketing, planificación de presupuesto, diseño de arquitectura, construcción, ingeniería, áreas de venta, publicidad y así sucesivamente.

    De acuerdo con el director del departamento de la empresa de consultoría estratégica Noble Gibbons Yana Kuzina, "la tarea de los consultores para hacer el proyecto físicamente posible, legalmente permitido y justificado y necesario en un determinado lugar en este entorno."

    "Con la ayuda de especialistas del desarrollador deberá construir un edificio de llave en mano y llenarlo con los inquilinos se completa su tarea.", - dice el vicepresidente del "Sistema-Hals" Andrei Zakrevskii.

    En Rusia, un alejamiento del esquema clásico comienza en la etapa de la organización del trabajo. "Mucha gente piensa en consultores sanguijuelas, chupando los jugos y se niegan sus servicios, creernos con un bigote, - explica la fuente de" Interfax "-. Como resultado, mal diseñados o de objetos fuera de lugar, no son de la demanda en el mercado típico ejemplo -. Casas de Campo 500 sq. metros construidos en una parcela de 10 acres de pared a pared. o centros comerciales, diseñados sin tener en cuenta la accesibilidad del transporte ".

    "Recientemente, servicios de desarrollador ciclo completo son cada vez más populares en el año 2000, el desarrollo inmobiliario en el mercado de la construcción parecía exótico, pero en 2005 fue reconocido como un negocio independiente." - dice el CEO "Vedis Desarrollo" Igor Evtushevsky.

    Por la ejecución de grandes proyectos de construcción están involucrados en la gestión de las empresas, así como una amplia gama de consultores especializados. Más y más populares, las empresas son las licitaciones nacionales para la selección del arquitecto del proyecto y el contratista general, en la que al menos el 50% del éxito del proyecto futuro.

    Indicativo en este sentido, la experiencia de la "ampliación-K" que representa a Rusia en los intereses de la diamantaire israelí Lev Leviev. Para trabajar en el complejo comercial y de ocio en el núcleo central de MIBC ciudad ha atraído la firma israelí arquitectónica (Moshe Zur Arquitectos), la empresa que gestiona el edificio ( "Mace Ltd"), expertos en el campo de la Ingeniería (empresa Inglés "Arup Associates"), consultores la comercialización y la zonificación funcional de espacio comercial (la empresa alemana "Ece Projektmanagement GmbHCo.KG"), así como un contratista general (la empresa "Danya Cebus"). En una entrevista con "Interfax" CEO "Stoyinkom-K" Alexander caldeo reconoció que a medida que el trabajo para el proyecto está prevista para atraer incluso hasta 30 organizaciones diferentes.

    La base de la actividad de promoción - las transacciones financieras. En Occidente, hay dos tipos de desarrollo - Desarrollo de tarifa (cuando el desarrollador no asume el riesgo financiero y recibe por su tarifa fija de trabajo) y el desarrollo especulativo (cuando el desarrollador está invirtiendo en los propios fondos del proyecto y construye su propio esquema financiero del proyecto). En Rusia, el desarrollo tasa no está bien desarrollada porque el mercado no es grande empresas, que se especializa exclusivamente en esta actividad y están dispuestos a ofrecer a nuestros clientes un paquete completo de servicios para crear y gestión de la propiedad.

    I.Evtushevsky explica que en el mercado existen aquellos que ofrecen la solución de los problemas, pero no todos sus complejos. "Casi todos los desarrolladores rusos - los ex trabajadores de la construcción, y que incluye a nosotros," - dice A.Zakrevsky.

    Fee-desarrolladores trabajan por una tarifa fija, que en algunos casos puede alcanzar el 10% del coste del proyecto. "En el mundo de las empresas inmobiliarias el margen es pequeño, y el dinero ganado a expensas de las grandes revoluciones en Rusia todavía no entender." - dice el socio de Haarmann, Hemmelrat y socios Gerd Lenga. La tasa fija no está satisfecho con los participantes en el mercado, principalmente las empresas de construcción, acostumbrado a mayores ingresos.

    Cuando especulativos inversiones para el desarrollo y la equidad en la cantidad de al menos el 10% de los desarrolladores de proyectos pueden contar con el 50% de la propiedad construida, siempre que la financiación también estará implicado un gran inversor estratégico (al menos el 25% -30% del costo del proyecto), un banco (crédito en 25-30% del coste del proyecto), el contratista (10% del coste del proyecto) y futuros clientes (pagos predarendnye).

    "Se parece a un clásico esquema de financiación mixta, sin embargo, en Moscú, -. Notas A.Zakrevsky - utilizados en el oeste de técnicas adaptadas a las condiciones locales, por ejemplo, el desarrollador puede también servir como un inversor estratégico y el contratista, así como para financiar más del 50% del coste del proyecto es posible .. también encontrará un cliente importante, que tendrá una parte importante de la inversión en la fase inicial del proyecto ".

    De acuerdo con este esquema opera la compañía de desarrollo ST Group, perteneciente empresario conocida Shalva Chigirinsky. En el verano de 2005, ST Grupo firmó un acuerdo de Metro Group AG, según el cual los alemanes van a poseer parte del espacio en el complejo comercial y de ocio, que la empresa rusa tiene la intención de construir en un sitio en el distrito al sur-oeste de la capital (calle Obrucheva - SI). Ya se sabe que el área requerida para colocar el hipermercado Metro real.

    Sobre el desarrollo de bienes raíces en la vivienda en general, se puede hablar con gran reserva, debido a que el sistema de financiación actual no son infinitamente lejos de sus homólogos occidentales. En Moscú en el ámbito de la construcción de viviendas el desarrollador está casi completamente fusionado con el promotor. Adoptado en los esquemas financieros Federación de Rusia también son bastante cuestionable. "En el mundo no hay una construcción compartida, y ninguno de los desarrolladores (a menos que, por supuesto, no es un ladrón) nunca iniciar un proyecto basado en los fondos de los individuos. Para el desarrollo de actividades de desarrollo profesional angustiosa 214-FZ, es muy bueno, porque intento de poner fin al estado de construcción compartida a favor del comercio en casas prefabricadas y la hipoteca", - dice A.Zakrevsky.

    Los participantes del mercado señalaron que en el curso de sus actividades, el desarrollador tiene que resolver una serie de problemas con los que sus colegas occidentales apenas se encuentran en Moscú.

    Las dificultades comienzan ya en la fase preparatoria, cuando el desarrollador debe ordenar un estudio profesional del segmento de mercado en el que se va a trabajar. En Occidente, una de las teorías de moda de desarrollo establece que los proyectos tienen que empezar en un momento cuando el mercado está en la parte inferior en términos de actividad, pero no eran primeros signos de recuperación - cuando el final del ciclo de la instalación, en 2-2,5 años, se puede esperar la máxima rentabilidad .

    "Problema de Rusia es que, en primer lugar, nuestro mercado de bienes raíces no es tan predecible como el oeste, y en segundo lugar, es absolutamente opaca difícil encontrar información sobre las condiciones del mercado, con el fin de saber con quien konkuriruesh.", - dice A. Zakrevskii. En las tendencias sólo pueden ser juzgados sobre la base de la evidencia anecdótica y sus propias declaraciones de sus miembros que, según la fuente, "Interfax", a menudo lejos de la realidad. "A principios de este año, la compañía declaran su intención a diciembre se puso en funcionamiento un millón de metros cuadrados de oficinas, y el 1 de enero resulta que sólo la mitad construido .." -, explica. Resulta que en las condiciones de Rusia, el desarrollador se mueve a la meta en la oscuridad y en gran medida se debe confiar en su propia intuición y suerte.

    Un problema importante para los desarrolladores también están vacíos en la regulación de las relaciones entre la ciudad y el negocio. Como reglas claras para la aplicación de los acuerdos de inversión no existen, estas relaciones no se basan principalmente en una base legal, pero en un acuerdo contractual.

    Ciudad busca desarrolladores para descargar en el máximo, que cuelga sobre ellos pesa sobre la forma de la creación de la infraestructura social, los servicios públicos, jardinería, etc. El mecanismo de cálculo de una parte de la ciudad es opaco y con frecuencia causa de las protestas de los desarrolladores.

    "El componente económico de las relaciones entre el promotor y la ciudad debe basarse en la tasa real en lugar de los factores abstractos" - creen los participantes del mercado, teniendo en cuenta que a veces el costo de cargar hasta un tercio del coste del proyecto.

    estructuras urbanas pueden estar involucrados en el desarrollo, pero en este caso se deben extender sus actividades exclusivamente en la infraestructura social - escuelas, hospitales, guarderías, etc. Este es el caso en el Oeste. Sin embargo, en la oficina del alcalde de Moscú está tratando de competir con el negocio en su territorio, la creación de estructuras que están implementando un proyecto puramente comercial. A.Zakrevsky llama funcionarios ineptos intento de hacer, donde la empresa tiene que hacerse. "La tarea del gobierno - para crear las condiciones para el desarrollo de negocios, que a su vez responde impuestos Esta es la asociación público-privada, que dice todo el mundo, pero que en nuestro país no está completamente desarrollado." - explica.

    Las intrincadas relaciones entre las autoridades y las empresas frenan la llegada al mercado de capitales de los jugadores de bienes raíces extranjeras, que están acostumbrados a trabajar por las reglas claras y no hay palancas de influencia en la burocracia local.

    La falta de competencia crea condiciones favorables para el desarrollo de las empresas de bienes raíces rusas, pero complica considerablemente la tarea de los inversores extranjeros (principalmente cadenas minoristas internacionales), que, por notas A.Zakrevsky, "todos tienen que tratar con ellos mismos." "Nos Hashaná, Obi, IKEA tiene requisitos claros para los centros comerciales, pero el mercado no es el desarrollador, capaz de implementar plenamente en la práctica," - explica.

    Los expertos no dudan de que en el futuro los servicios de desarrollo de mercado se convertirá en más civilizado, y el desarrollo del marco regulatorio tan cerca de sus estándares occidentales. Particularmente interesante desde el punto de vista de los desarrolladores ve parroquia en el sector inmobiliario de grandes inversores, para los que el negocio de la construcción no es un núcleo, así como los fondos de pensiones extranjeros están contemplando siempre una inversión en el inmobiliario de Moscú. Indicativo en este sentido, la experiencia de la cooperación de "Basic Element" Oleg Deripaska, entró en el mercado de la construcción de la compra de Moscú de los activos de "Desarrollo" SEC y la empresa "Conti", atraído como una empresa de gestión de una serie de proyectos.

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